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장기임대주택사업자의 자가주택 양도소득세 비과세 판정
태성세무회계사무소 조회수:1957 210.94.27.81
2016-11-25 15:32:56

기존주택을 매입하여 장기임대주택으로 사업자등록을 했을시 세금 해택에 대해 알아보자.

1) ​보유기간 중 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제와 소득세 감면적용.

2) 임대주택 외의 거주주택을 양도시 임대주택은 주택 수 계산에 제외하고 비과세를 판정한다. 

 즉, 임대주택과 거주주택 총 2주택자라면 임대주택을 제외한 거주주택으로 1세대1주택 비과세 판정을 받을수 있다.

 

임대주택사업자의 거주용 자가 주택에 대한 비과세특례 

 

1. 개요

 

2011.10.14 이후 양도하는 분부터 장기임대주택 외 거주용 자가주택 1주택(2년 이상 보유 거주한 주택에 한함) 소유자가

해당 거주 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세를 적용한다.(소령 155 ⑲) 

 

2. 비과세 요건 

 

가. 임대주택의 요건

장기임대주택(소령167조의3 ①)으로 세무서와 구청에 사업자등록을 하고 임대하고 있는 임대주택이어야 한다.

- 5년 이상 임대(주택의 임대를 개시한 날부터 계산하되

기존임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다)

- 임대주택 등록 후 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원)이하

- 면적기준(대지298㎡, 주택면적(전용면적) 149㎡ 이하)은 2013.2.15 이후 삭제됨

- 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하)은 2012.1.26 이후 주택으로 임대하는 경우 임대주택으로 봄-(단, 과세사업자로 등록후 초기매입세액을 공제받았다면, 면세전용으로 부가가치세를 납부해야함)  

 

나. 거주용 자가 주택의 요건

  보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 함. 

 

다. 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 이후

     5년 이상 임대한 임대주택에 거주 한 후 그 거주주택을 양도하는 경우

임대사업자 등록일 이후 2년 이상 거주하여야 한다.

직전에 비과세 받은 거주용 자가 주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세함.  

 

3. 특례적용 신청

 

임대사업자 등록증

장기임대주택의 임대차계약서 사본

임차인의 주민등록 등본 

 

4. 관련 예규

 

* 장기임대주택 소유자에 대하여도 상속주택 비과세 특례를 적용함.(부동산거래관리과-1055,11.132.16)

* 부부가 공동소유한 장기임대주택도 1개의 주택을 소유한 것으로 봄.(부동산거래관리과-0987,11.11.24)

* 여러채의 임대주택 소유자가 거주주태 양도 후 임대주택 임대기간(5년) 충족 후 양도시

   종전주택 보유기간에 대한 장기보유 공제는 80%를 적용함(부동산거래관리과-1031,11.12.13)

 

*** 당해 장기임대주택을 양도하는 경우 비과세 등 혜택이 있는 것은 아니므로 주의하여야 하며

특히 차후 장기임대주택을 5년 이상 임대 후 (임대주택이 여럿인 경우 동 임대주택에 거주 후) 양도하는 경우

종전에 비과세 받았던 거주용 자가 주택의 양도일 이후 발행하는 차익에 대하여만 비과세하므로 주의하여야 한다.

 

 

주택임대사업자 취득세 감면(2018년 12월31일 일몰기한연장)

 

요건.

1. 신규로 분양받는 공동주택(아파트,다세대주택)혹은 주거용오피스텔일 것

2. 전용면적 60 이하일 것

3. 임대주택 취득일 이후 60일이내 시/군/구청에 임대사업자로 등록할 것

4. 민간임대주택법에 따라 4년이상 임대할 것

 

 

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